Более 60% жилых комплексов в стране сдается с нарушением сроков. Данная проблема носит глобальный характер – отражается это даже на самом надежном регионе – Москве и Московской области, где, согласно информации Москомстройинвеста за 1 пол. 2020г., более 53% застройщиков нарушили сроки сдачи объектов.
Так, дольщики ЖК «Брюсов парк» в Московской области должны были получить свои ключи еще в четвертом квартале 2016 года. Жилкомплекс, судя по обещаниям застройщика ООО “Партнер-Развитие” , обещался быть крупнейшим в МО: 8 многоэтажных домов, ТЦ, школа, детсад, дом быта и даже коворкинг. В итоге построены лишь жилой дом №8 и №1 (на 80 и 60 процентов соответственно), а также баня , которую никак не могут подключить к коммуникациям. Более 1000 человек ожидают своих квартир уже четыре года и , как минимум, будут ждать еще год.
Так в чем же причина конкретно срыва сроков по “Брюсову” и вообще по сдаче жилкомплексов в Москве? Они разные, причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса
Наиболее типичные :
Долгое согласование исправлений в проектной документации.
Бюрократическая система в российской реальности ни для кого не секрет. И, если обычный гражданин может неделями, а то и месяцами получать нужную справку, то в случае с крупной строительной компанией некоторые формальности растягиваются на годы.
Проблемы с подрядчиками.
Не все девелоперы представляют собой группу компаний с множеством разнопрофильных подразделений, поэтому зачастую им приходится нанимать сторонние организации для проведения тех или иных работ. Случается, что качество выполнения не устраивает самого заказчика либо наемная компания в одностороннем порядке расторгает договор. Тогда происходит срыв строительного плана, т.к. на поиск новых исполнителей уходит драгоценное время.
Затягивание сроков по устранению строительных недочетов и приемки объекта.
Не должна вызывать панику ситуация, при которой на объект уже выданы ЗОСы, но окончательное разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено: госкомиссия составляет свой собственный план выездов, который может не совпадать с указанными сроками сдачи. Обычно такие задержки не превышают пары месяцев.
Смена руководства.
При перемене руководящего состава, поглощении компании более крупным холдингом могут меняться приоритеты новых собственников. Сам по себе перенос сроков сдачи (с официальным уведомлением дольщиков) нарушением не является.
Недооценка возможностей
Часть компаний просто не справляются со строительством ЖК (или задерживают сроки сдачи) по причине банального отсутствия опыта в сфере строительства. Построив один дом , некоторые горе- предприниматели думают, что также легко могут построить жилкомплекс со всеми соцобъектами и инрфаструктурой. Так и произошло в случае с ЖК “Брюсов парк”, так как в багаже компании - всего одна многоэтажка в Барнауле. Также нельзя забывать и о фирмах однодневках, работающих в строительном сегменте.
Важно!
Если вы собираетесь стать дольщиком необходимо учесть, что самыми проблемными домами при сдаче могу стать первые (при трудностях с получением разрешений, как это было в ЖК «Брюсово парк») и последние корпуса.
Трудности с завершающими объектами связаны, в первую очередь, со спецификой строительной сферы.
Во-первых, инфляция. За четыре года, (если взять тот же “Брюсов парк”), цены в стране ( а особенно на стройматериалы) выросли в 1,5-2 раза. Стоимость квартир на начальном этапе была от 54 тыс. руб за кв. метр, 3х комнатные квартиры продавались по цене 3.4.-3.7. млн. руб. Понятно, что мелкий застройщик при такой экономике в конце цикла просто обречен на провал.
Обременение социальными и инфраструктурными объектами. Если за квартиру строительная компания получает живые деньги, которые он вкладывает в строительство, то все обязательства по постройке школ, детсадов, спорткомплексов и бань застройщик фактически финансирует из своего кармана. Работы по муниципальному и госзаказу производятся по авансовой схеме, основная часть денежных средств на счете организации-застройщика появляется лишь после сдачи ЖК на баланс городу. В итоге строительство последних домов застройщик финансирует либо за счет новых проектов, либо за счет резервов (которых, как правило, у динамично развивающихся компаний нет, так как доходы идут опять же на строительство новых ЖК)
Пандемия.Ну, конечно, нельзя забывать о том, что 4 месяца в стране никто не работал. Это тоже отражается на завершающих (и не только) объектах.
В итоге, задержка минимум в 10- 12 месяцев на жилых объектах уже стала нормой. Но специалисты в строительной сфере ждут исправления ситуации уже в 2021 году, когда закончится действие постановления Правительства №423, в котором говориться о приостановлении начисления неустоек, пени и штрафов при нарушении строительной компанией условий ДДУ.
